Zvažujete investici do nemovitosti? Pro nákup investičního bytu nemusíte mít na účtu miliony. Pro prvotní investici Vám postačí 10% z kupní ceny a zajistíte si výnos až 6% ročně.

Každý den si v novinách a časopisech můžeme přečíst, že ceny nemovitostí jen za loňský rok vzrostly téměř o 10%. Veškeré statistiky a prognózy nasvědčují tomu, že růst nemovitostí bude pokračovat i v následujících letech.

ČNB se rozhodla tento trend omezit úpravou podmínek pro získání hypotéky. Ke konci letošního roku se předpokládá, že úroková sazba vzroste až ke 3%. Omezení hypoték ze strany ČNB také zvýší zájem o nájemní byty. Níže přikládáme přehled vývoje cen pronájmu 1 m2 bytu v Praze za období 1/2016-3/2018.

Pokud shrneme všechna výše zmíněná fakta, je letošní rok ideální pro pořízení investičního bytu.

Výnos bytu na investici

Níže jsme pro Vás připravili hrubou kalkulaci výnosu bytu na investici.

V našem vzorovém příkladu zvažujeme byt kategorie 2+kk v pořizovací ceně 4.000.000,- vč. DPH. Pro investici do nemovitosti uvažujeme byt v novostavbě, který je osvobozen od daně z nabytí nemovitosti ve výši 4%. Vzhledem k tomu, že se jedná o nový byt, předpokládáme, že po dobu první fixace v délce 5 let nebude nutná žádná dodatečná investice do bytu. V případě prodeje bytu po skončení fixace, po 5 letech, je již zisk z prodeje osvobozen od daně ze zisku. Výše nájmu je stanovena dle aktuální nabídky.

V našem výpočtu počítáme s minimálním průměrným růstem cen nemovitostí ve výši 2%. Skutečný růst cen, ale dle všech předpokladů bude až 4% ročně. Růst 2% je průměrný a počítá i s případným krátkodobým výkyvem cen nemovitostí.

Náš vzorový příklad počítá s pořízením nemovitosti na hypotéku, která pokrývá 90% LTV. Investice do nemovitosti je tedy ve výši 10% z ceny nemovitosti.

Vzorový příklad

kupní cena bytu 4 000 000 Kč
daň z nabytí nemovitosti –   Kč
výše vlastních zdrojů 400 000 Kč
úroková sazba 2,29%
fixace – let 5
splatnost – let 30
měsíční splátka hypotéky 13 834 Kč
měsíční úspora na dani – 969 Kč

ZISK
měsíční zisk z nájmu 14 000 Kč
zisk měsíčně 1 135 Kč
zisk ročně 13 620 Kč
zisk za 5 let 68 100 Kč
zisk za 5 let 3,41% p.a.
minimální předpokládaný růst cen bytů ročně 2,00%
předpokládaná cena bytu za 5let 4 416 323 Kč
celkový zisk po 5 letech v případě prodeje 416 323 Kč
výnos z pronájmu za 5 let 68 100 Kč
výnos celkem za 5 let 484 423 Kč
roční výnos za 5 let 24,22%

Úroková sazba v příkladu je uvažována pro měsíc 3/2018. Po dobu výstavby projektu je výnos ve výši předpokládaného růstu cen nemovitostí.

Jedná se o hrubý příklad výnosu investičního bytu při zohlednění zmíněných faktorů. V případě hypotéky na 80% LTV je sazba 2,09%, a roční výnos z nájmu 6,5%.